scheefwonenDeze week was het weer prominent in het nieuws. Partijen in de Tweede Kamer pleiten ervoor om mensen met een iets hoger inkomen dan modaal, toe te staan een woning te huren. Een goed pleidooi, helaas omgeven door vele mythes rondom het onderwerp scheefwonen. Rechtse politieke partijen, de huidige minister van Wonen, projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers vinden dat scheefwonen aangepakt moet worden. Maar waarom eigenlijk precies? Een poging enkele mythes rondom scheefwonen te ontrafelen. Een poging, omdat ik me erger aan het debat over scheefwonen. Reageer gerust als je zaken anders ziet!

Mythe 1: Europa bepaalt tot welke inkomensgrens iemand een huurwoning mag betrekken.
Sinds enige jaren mogen niet alle Nederlanders meer reageren op een huurwoning die vrijkomt. Alleen bij een inkomen van onder de 34.000 euro (bruto jaarinkomen) mag de corporatie jou een huurcontract geven voor deze woning. Er geldt een kleine uitzondering voor maximaal 10% van de toewijzingen. Veel partijen vinden het prettig om Europa van deze inkomensgrens de schuld te geven. Zelfs het NOS-journaal wist dit deze week te benoemen. Feitelijk onjuist! Europa heeft namelijk alleen gesteld DAT er een inkomensgrens moest komen. Om een zogenaamd eerlijk speelveld te creëren tussen woningcorporaties, beleggers en ontwikkelaars. Het was de PvdA-minister van der Laan die bepaalde WAAR de grens kwam te liggen: hij koos voor een modaal inkomen van 33.000 euro (inmiddels ligt deze grens door inflatie etc. 1000 euro hoger). Hij had er met minstens zoveel goede redenen ook voor kunnen kiezen om deze grens op 38.000 of op 43.0000 te leggen. Maar daar is toen door de PvdA en het CDA nadrukkelijk en welbewust niet voor gekozen.

Mythe 2: Mensen die meer dan 34.000 euro verdienen, hebben voldoende alternatieven op de woningmarkt.
Wanneer mensen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (huur van maximaal 681 euro per maand), zijn zij aangewezen op een particuliere verhuurder of op de koopmarkt. Veel particuliere huurwoningen zijn duurder dan 900 euro per maand, met uitschieters van honderden euro’s daarboven. In de prijscategorie tussen de 700 en de 900 euro zijn weinig huurwoningen te vinden. Corporaties bouwen ze niet (en zullen dat ook niet gaan doen door strengere regels van minister Blok) en beleggers en ontwikkelaars staan ook niet te trappelen. Dat is dus maar een beperkt alternatief voor de vele huishouden die net wat meer dan 34.000 euro verdienen. De koopmarkt dan: de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren immers flink gedaald. En die zouden dus beter betaalbaar moeten zijn voor deze groep. Helaas voor hen zijn ook de hypotheekregels flink aangescherpt. Met een inkomen van 34.000 euro mag je maximaal lenen tot een bedrag 150.000 euro (en soms nog minder). Daar is op veel plaatsen in ons land geen eengezinswoning voor te kopen. Ook hier dus: weinig tot geen alternatieven.

Mythe 3: de aanpak van scheefwoners bespaart overheidsgeld.
Een veelgehoord argument om scheefwoners aan te pakken, is om overheidsgeld te besparen. Vreemd, want mensen die meer dan 29.000 jaarinkomen hebben, ontvangen geen huurtoeslag. Natuurlijk is het wel zo dat corporaties bijna nooit de volledige huurprijs rekenen die ze volgens de minister mogen rekenen (veel corporaties zitten op 70-80% van de maximaal redelijke huurprijs). In theorie zou je kunnen zeggen dat deze mensen dus een 20-30% lagere huurprijs betalen dan mogelijk. Maar daar merkt de overheid niets van. Het is de corporatie die hier theoretische inkomsten misloopt. En de woningcorporaties ontvangen al jarenlang geen enkele eurocent overheidsgeld. Maar het is nog sterker: wanneer alle scheefwoners een  huurwoning zouden verlaten en gaan verhuizen naar een koopwoning, zou dit de overheid tientallen miljoenen extra aan hypotheekrenteaftrek gaan kosten. Reken maar na: op de woningmarkt worden de kopers met 12,5 miljard gesubsidieerd. De huurders slechts met 2 miljard. Nog meer kopers, maakt deze bedragen nog meer uit balans.

Mythe 4: gemiddelde getallen zijn voldoende om beleid te maken.
Veel uitspraken over scheefwoners (zelfs in mijn blog!) zijn gebaseerd op gemiddelden. Inkomens, woningaantallen, subsidies, huurprijzen. Dat vertroebelt de discussie behoorlijk. Want iemand die 35.000 euro jaarinkomen heeft, staat er financieel flink anders voor dan iemand die 43.000 inkomen heeft. Beiden verdienen meer dan de beroemde 34.000 euro. En wanneer je dit inkomen afzet tegen de huurprijs (die gemiddeld in Nederland rond de 450 euro ligt) maakt het nogal wat uit of diegene 400 euro of 675 euro per maand betaalt. Enfin: veel huurders hebben niets aan beleid op basis van gemiddelden. Maatregelen brengen individuele huishoudens flink in de knel, maar het gemiddelde klopt wel.

Wat is nu wijsheid?
Laten we allereerst blij zijn dat er ook mensen met een iets beter gevulde portemonnee in een huurwoning wonen, dat is goed voor gemengde wijken en de ongedeelde stad. Het is niet goed om buurten alleen voor rijke mensen te hebben, idem dito om buurten alleen voor mensen met een laag inkomen te hebben. Gezien de financiële situatie van veel personen (vaak starters!) zou het goed zijn als we hen toe laten op de huurmarkt. Een grens van 38.000 euro is een goed begin. Corporaties kunnen dan samen met gemeente en huurders afspraken maken welke huurprijs deze mensen gaan betalen. Dat mag in sommige gevallen best iets meer zijn dan nu het geval is (de sterkste schouders de zwaarste lasten). Maar we moeten in de gaten houden dat ook deze huurders niet teveel van hun inkomen aan het wonen betalen. Voor alle huurders zou een maximale woonquote van 35% een goede ambitie zijn. Dat betekent dus maatwerk. En ik ben er van overtuigd dat woningcorporaties dat willen en kunnen leveren. Laten we in Nijmegen hiermee aan de slag gaan, ondanks dat de minister alle vooruitgang op dit punt tegenhoudt.