Deze week was het weer prominent in het nieuws. Partijen in de Tweede Kamer pleiten ervoor om mensen met een iets hoger inkomen dan modaal, toe te staan een woning te huren. Een goed pleidooi, helaas omgeven door vele mythes rondom het onderwerp scheefwonen. Rechtse politieke partijen, de huidige minister van Wonen, projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers vinden dat scheefwonen aangepakt moet worden. Maar waarom eigenlijk precies? Een poging enkele mythes rondom scheefwonen te ontrafelen. Een poging, omdat ik me erger aan het debat over scheefwonen. Reageer gerust als je zaken anders ziet!
Mythe 1: Europa bepaalt tot welke inkomensgrens iemand een huurwoning mag betrekken.
Sinds enige jaren mogen niet alle Nederlanders meer reageren op een huurwoning die vrijkomt. Alleen bij een inkomen van onder de 34.000 euro (bruto jaarinkomen) mag de corporatie jou een huurcontract geven voor deze woning. Er geldt een kleine uitzondering voor maximaal 10% van de toewijzingen. Veel partijen vinden het prettig om Europa van deze inkomensgrens de schuld te geven. Zelfs het NOS-journaal wist dit deze week te benoemen. Feitelijk onjuist! Europa heeft namelijk alleen gesteld DAT er een inkomensgrens moest komen. Om een zogenaamd eerlijk speelveld te creëren tussen woningcorporaties, beleggers en ontwikkelaars. Het was de PvdA-minister van der Laan die bepaalde WAAR de grens kwam te liggen: hij koos voor een modaal inkomen van 33.000 euro (inmiddels ligt deze grens door inflatie etc. 1000 euro hoger). Hij had er met minstens zoveel goede redenen ook voor kunnen kiezen om deze grens op 38.000 of op 43.0000 te leggen. Maar daar is toen door de PvdA en het CDA nadrukkelijk en welbewust niet voor gekozen.
Mythe 2: Mensen die meer dan 34.000 euro verdienen, hebben voldoende alternatieven op de woningmarkt.
Wanneer mensen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (huur van maximaal 681 euro per maand), zijn zij aangewezen op een particuliere verhuurder of op de koopmarkt. Veel particuliere huurwoningen zijn duurder dan 900 euro per maand, met uitschieters van honderden euro’s daarboven. In de prijscategorie tussen de 700 en de 900 euro zijn weinig huurwoningen te vinden. Corporaties bouwen ze niet (en zullen dat ook niet gaan doen door strengere regels van minister Blok) en beleggers en ontwikkelaars staan ook niet te trappelen. Dat is dus maar een beperkt alternatief voor de vele huishouden die net wat meer dan 34.000 euro verdienen. De koopmarkt dan: de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren immers flink gedaald. En die zouden dus beter betaalbaar moeten zijn voor deze groep. Helaas voor hen zijn ook de hypotheekregels flink aangescherpt. Met een inkomen van 34.000 euro mag je maximaal lenen tot een bedrag 150.000 euro (en soms nog minder). Daar is op veel plaatsen in ons land geen eengezinswoning voor te kopen. Ook hier dus: weinig tot geen alternatieven.
Mythe 3: de aanpak van scheefwoners bespaart overheidsgeld.
Een veelgehoord argument om scheefwoners aan te pakken, is om overheidsgeld te besparen. Vreemd, want mensen die meer dan 29.000 jaarinkomen hebben, ontvangen geen huurtoeslag. Natuurlijk is het wel zo dat corporaties bijna nooit de volledige huurprijs rekenen die ze volgens de minister mogen rekenen (veel corporaties zitten op 70-80% van de maximaal redelijke huurprijs). In theorie zou je kunnen zeggen dat deze mensen dus een 20-30% lagere huurprijs betalen dan mogelijk. Maar daar merkt de overheid niets van. Het is de corporatie die hier theoretische inkomsten misloopt. En de woningcorporaties ontvangen al jarenlang geen enkele eurocent overheidsgeld. Maar het is nog sterker: wanneer alle scheefwoners een huurwoning zouden verlaten en gaan verhuizen naar een koopwoning, zou dit de overheid tientallen miljoenen extra aan hypotheekrenteaftrek gaan kosten. Reken maar na: op de woningmarkt worden de kopers met 12,5 miljard gesubsidieerd. De huurders slechts met 2 miljard. Nog meer kopers, maakt deze bedragen nog meer uit balans.
Mythe 4: gemiddelde getallen zijn voldoende om beleid te maken.
Veel uitspraken over scheefwoners (zelfs in mijn blog!) zijn gebaseerd op gemiddelden. Inkomens, woningaantallen, subsidies, huurprijzen. Dat vertroebelt de discussie behoorlijk. Want iemand die 35.000 euro jaarinkomen heeft, staat er financieel flink anders voor dan iemand die 43.000 inkomen heeft. Beiden verdienen meer dan de beroemde 34.000 euro. En wanneer je dit inkomen afzet tegen de huurprijs (die gemiddeld in Nederland rond de 450 euro ligt) maakt het nogal wat uit of diegene 400 euro of 675 euro per maand betaalt. Enfin: veel huurders hebben niets aan beleid op basis van gemiddelden. Maatregelen brengen individuele huishoudens flink in de knel, maar het gemiddelde klopt wel.
Wat is nu wijsheid?
Laten we allereerst blij zijn dat er ook mensen met een iets beter gevulde portemonnee in een huurwoning wonen, dat is goed voor gemengde wijken en de ongedeelde stad. Het is niet goed om buurten alleen voor rijke mensen te hebben, idem dito om buurten alleen voor mensen met een laag inkomen te hebben. Gezien de financiële situatie van veel personen (vaak starters!) zou het goed zijn als we hen toe laten op de huurmarkt. Een grens van 38.000 euro is een goed begin. Corporaties kunnen dan samen met gemeente en huurders afspraken maken welke huurprijs deze mensen gaan betalen. Dat mag in sommige gevallen best iets meer zijn dan nu het geval is (de sterkste schouders de zwaarste lasten). Maar we moeten in de gaten houden dat ook deze huurders niet teveel van hun inkomen aan het wonen betalen. Voor alle huurders zou een maximale woonquote van 35% een goede ambitie zijn. Dat betekent dus maatwerk. En ik ben er van overtuigd dat woningcorporaties dat willen en kunnen leveren. Laten we in Nijmegen hiermee aan de slag gaan, ondanks dat de minister alle vooruitgang op dit punt tegenhoudt.
Als we nu eens beginnen met het besteedbaar inkomen als uitgangspunt te nemen ipv het bruto inkomen. Gescheiden ouders of mensen met restschuld hebben vaak financiele verplichtingen die hen verhinderen “vrije huren” op te brengen of hypotheken te krijgen.
@miesjel
Je spreekt als uitgangspunt over besteedbaar inkomen o.a. veroorzaakt door gescheiden. Ik ben van mening dat dat een probleem is van die betreffende mensen. Die hebben zich er zelf voor gekozen, dan had je voorzichtiger moeten zijn. Ik ben van mening dat je dat niet kunt afwentelen op de gemeenschap. Daarbij, op moment iemand een eigen woning heeft buiten alle regelingen om, dan moet ook deze het ook rooien met wel of geen scheiding.
Ik onderteken het bericht van Miesjel.
Fabrieksarbeiders met beloningen voor onregelmatigheid en prestaties zijn al blij dat ze oude spullen in huis kunnen vervangen. In veel gevallen lukt het hen niet eens om te kunnen sparen. Dus nooit een koophuis, nieuwe (zuinige) auto of energie/geld besparende aankopen zoals zonnecollectoren.
Ik ben het met Pepijn eens dat maatwerk nodig is, maar ik heb wel enkele kanttekeningen bij zijn betoog.
Ik lees niet waar het nu wel fout gaat bij scheefwonen. Als je een oplossing zoekt zul je toch eerst het probleem moeten analyseren. De scheefwoner heeft in het verleden toegang gekregen tot een sociale huurwoning in een levensfase (bijv als starter) dat hij binnen de inkomensnorm viel en inmiddels boven of soms zelfs ver boven die norm verdient. De scheefwoner hoeft niet door te stromen. Probeem 1: De scheefwoner houdt een woning vast die bedoeld is voor mensen die zelf geen markthuur kunnen betalen en door lange wachttijd niet aan bod komen. Probleem 2: De subsidie (in de vorm van huurkorting) komt bij de scheefwoner terecht in plaats van bij de lagere inkomens waarvoor hij is bedoeld. Corporaties zijn volop woningen gaan bijbouwen. Een gevolg van dit inefficiëntie systeem is dat we in Nederland een bestand sociale huurwoningen hebben dat veel groter is dan in de landen om ons heen.
In tegenstelling tot Pepijn ben ik wel van mening dat het hier wèl overheidsgeld betreft, indirect weliswaar. Wat we niet moeten vergeten, is dat de overheid in het verleden de portefeuille met sociale huurwoningen heeft overgedragen aan de corporaties. Verder draagt de markt bij. Projectontwikkelaars worden bij nieuwbouwprojecten vaak verplicht op grond van de Grondexploitatiewet een fors percentage voor sociale huurwoningen te reserveren en onder marktwaarde te verkopen aan de plaatselijke corporatie.
Mijn suggestie voor een verbetering richt zich ook op maatwerk. Waarom subsidiëren we nog steeds de woning en niet de persoon? Mijn suggestie is dat corporaties hun woningen gewoon tegen marktwaarde gaan verhuren en dat sociale huurders naar rato van hun inkomen een subsidie kunnen krijgen. Het is dan aan de huurder zelf om te kiezen voor een goedkopere of duurdere huurwoning. Voordelen: (1) Geen scheefwonen meer, (2) Meer keuzevrijheid voor de sociale huurder en (3) Bovendien wordt een ‘gat in de markt’ gevuld doordat er veel woningen met marktwaarde tussen 700-900 euro op de markt komen. Het is dan aan de corporaties om lagere inkomens voorrang te geven bij hun woningen en om te zorgen dat de marge op de verhuur wordt aangewend voor de huursubsidie.
Waarom suggereert de schrijver een grens van een bruto jaarinkomen van 43.000 zonder stellingsname/argumentatie gevolgd door 38.000 die als een goed begin word gezien? Wat is hier een goed begin aan? Suggereert de schrijver dat die grens hoger moet worden opgetrokken 43.000 of hoger? Realiseert de schrijver zich dat met die insteek heeft meer dan 50% van de huishoudens recht heeft op een sociale woning. M.a.w. minder dan 50% van de huishoudens draagt bij aan de sociale woning voor de meer dan 50% van de huishoudens, dan wel dat huishoudens deels hun eigen huurtoeslag via de belasting terug ontvangen. Aan dit aspect gaat de schrijver helemaal voorbij.
Ander punt waaraan voorbij wordt gegaan: Hoe ga je om met die iets beter gevulde portemonnee terwijl in de vorm van een persoon die behoorlijk meer moet betalen voor een gelijkwaardige woning dan iemand in een sociale huurwoning? Dit netto verschil is uit te drukken in geld en betekent dat iemand met een iets beter gevulde portemonnee bijna het dubbele mag verdienen wil je dit verschil goed maken middels een vergelijkbare of betere koopkracht.
Het is jammer dat er nooit wordt gesproken over scheefhypotheek ! Daar hebben we het maar niet over. Terwijl door dit fiscale villa subsidie fenomeen in de koopsector een miljarden aan schuldenberg in opgebouwd en daardoor mede de crisis is ontstaan. Voorts wordt de zwarte piet al jaar en dag op het gebied van volkshuisvestelijke problemen in de huursector gedeponeerd. Er in het laatste woonakkoord 2013/2014 de scheefwoon hetze gelanceerd. Mensen huurders die met een gezamenlijk (2 personen) verzamelinkomen na jaren arbeid in een pensioen/AOW situatie rond de €43.000 zijn beland worden op hun oude dag bestempeld door deze coaliie VVD,D66 P.PvdA en een aantal kleine meeloop partijen a,het huurhuis (bijna) letterlijk uitgejaagd en als scheefwonen (ers) bestempeld. Door dit kabinet wordt vervolgens het laatste beetje aan sociale volkshuisvesting ziende- oog afgebroken of verkocht uit het corporatiebestand.
Verder hebben de huurders het leeuwendeel van de Verhuurdersheffing voor de kiezen gekregen en heeft men voor de corporaties een inkomens afhankelijk huurbeleid ingevoerd. De jaarlijkse huurquote krijgt een steeds groter beslag op het besteedbaar inkomen van de huurders.
Blok en Volkshuisvesting voeren een waar schrikbewind voor de totale huursector.